Industria ospitalității între vis și profitabilitate

2. Avantajele generale ale investiției într-un hotel

În articolul precedent, am făcut o incursiune în definiția ospitalității și în special a sectorului hotelier. Vom continua cu câteva noțiuni de bază care stau la baza deciziei de a investi sau nu într-un hotel.

Investițiile hoteliere sunt investiții care echilibrează riscul financiar, deoarece combină stabilitatea unui activ imobiliar tangibil cu potențialul de creștere al unei afaceri turistice. Iată de ce un hotel poate avea un avantaj față de investițiile financiare tradiționale sau față de alte afaceri:

Venituri constante și cifră de afaceri stabilă (flux de numerar): un hotel generează venituri zilnice din rezervarea camerelor și serviciile conexe, ceea ce poate însemna un flux de numerar constant. Spre deosebire de acțiuni, al căror randament (dividende sau apreciere) poate fi imprevizibil de la un trimestru la altul, un hotel bine gestionat poate oferi venituri regulate. Aceste venituri recurente pot aduce o mai mare stabilitate financiară decât investițiile în întreprinderi nou înființate sau în alte afaceri noi, unde riscul de eșec și volatilitatea câștigurilor sunt ridicate.

Diversificarea portofoliului și reducerea riscului: Adăugarea unui hotel la un portofoliu existent contribuie la diversificarea dincolo de acțiuni și obligațiuni, reducând expunerea la fluctuațiile de pe piețele financiare. Performanța unui hotel are o corelație redusă cu piața bursieră - de exemplu, dacă piața bursieră scade, acest lucru nu înseamnă neapărat că și numărul de turiști scade. În plus, hotelurile beneficiază atât de cererea turistică, cât și, uneori, de cererea locală, ceea ce poate proteja investiția în perioade economice dificile, comparativ cu o afacere tradițională care depinde de un singur sector.

Activ tangibil cu valoare de revânzare: spre deosebire de o investiție în obligațiuni sau acțiuni - care sunt documente financiare - un hotel este susținut de un activ fizic: clădirea și terenul. Acest lucru oferă un efect colateral valoros și un potențial de apreciere în timp a proprietății imobiliare. În perioade de inflație, valoarea proprietăților imobiliare tinde să crească, astfel încât deținerea unui hotel poate acționa ca o protecție împotriva inflației și ca un mijloc de conservare a averii. În plus, dacă hotelul este într-o locație bună, proprietatea poate fi evaluată la vânzare într-un mod similar sau chiar superior altor bunuri imobiliare. Aici vorbim despre o "ieșire" din afacere care este cu atât mai mare cu cât categoria hotelului este mai înaltă. Un hotel de 5 stele cu o marcă renumită are o existență multiplicată cu un coeficient important atât din punct de vedere rațional, cât și emoțional. Dacă hotelul face parte din categoria economică, acesta va avea un randament de exploatare mai mare, dar o valoare de ieșire mai mică. Acesta este un "trade-off", un echilibru decizional care ia în considerare orizontul de timp și bugetul investitorului.

Randament competitiv și potențial de creștere: investițiile hoteliere sunt adesea percepute ca având un grad de risc moderat sau ridicat (deoarece implică operațiuni complexe), dar, ca urmare, pot oferi randamente mai mari decât instrumentele cu venit fix (obligațiuni) sau decât închirierea unui apartament. Mulți investitori instituționali și fonduri de investiții sunt atrași de hoteluri tocmai din cauza așteptărilor unor randamente mai mari. Un studiu global recent arată că peste jumătate dintre investitorii în hoteluri intenționează să cumpere mai mult în acest sector, pe baza așteptărilor privind profiturile mai mari în comparație cu alte investiții. În plus, perioadele de redresare economică sau de creștere a turismului pot stimula în mod semnificativ veniturile unui hotel, oferind un potențial de creștere dificil de realizat cu investiții pur pasive (cum ar fi fondurile mutuale sau obligațiunile).

Control și implicare profesională: Atunci când cumpărați acțiuni la o companie mare, aveți foarte puțin control asupra deciziilor companiei respective. Pe de altă parte, investind într-un hotel (fie ca proprietar direct, fie ca parte a unui grup de investitori), puteți exercita un anumit control sau cel puțin o influență asupra modului în care este gestionat activul. Puteți angaja o firmă profesionistă de management hotelier sau puteți alege un lanț hotelier cunoscut pentru a opera hotelul sub o marcă cunoscută. În acest fel, obțineți un echilibru între implicare și delegare: beneficiați de expertiza profesioniștilor, dar puteți, de asemenea, să vă adaptați strategia de afaceri în funcție de obiectivele dumneavoastră. În comparație, o investiție într-un start-up necesită adesea o implicare intensă, iar una într-o afacere tradițională necesită mult timp și efort direct; o investiție într-un hotel vă poate oferi șansa unui venit pasiv (dacă lăsați exploatarea pe seama altora) combinată cu satisfacția de a deține propria afacere.

Avantaje specifice față de investițiile imobiliare clasice (rezidențiale, birouri, retail) Flexibilitatea investițiilor și reducerea riscurilor

Investițiile imobiliare tradiționale - apartamente de închiriat, clădiri de birouri sau spații comerciale - sunt bine cunoscute și au propriile lor merite. Cu toate acestea, hotelurile aduc unele beneficii distincte în această comparație:

Fluxuri multiple de venituri: Un avantaj major al hotelurilor este diversificarea surselor de venit. În plus față de veniturile din camere (cazare), un hotel poate genera bani din alimente și băuturi, spa și wellness, evenimente și conferințe, parcare, magazine de suveniruri, centre comerciale integrate etc. Această diversificare înseamnă că, dacă una dintre linii încetinește (de exemplu, ocuparea scade într-un anumit sezon), celelalte pot compensa parțial. În schimb, o proprietate rezidențială aduce de obicei doar chirii lunare, iar un spațiu de birouri are venituri predominant din contracte de închiriere. Diversificarea hotelului poate duce la creșterea veniturilor totale și la o utilizare mai eficientă a proprietății (fiecare metru pătrat poate "lucra" pentru dumneavoastră - camere pe timp de noapte, săli de întâlnire în timpul zilei, restaurant atât pentru oaspeții interni, cât și pentru cei din afara orașului).

Stabilirea dinamică a prețurilor și ajustarea pieței: În industria hotelieră, prețurile camerelor pot fi ajustate zilnic în funcție de cerere, evenimente sau sezon. Această flexibilitate dinamică a prețurilor permite proprietarilor să profite de perioadele de vârf (de exemplu, în timpul sezonului turistic sau în timpul unui eveniment major din oraș, tarifele pot crește substanțial, sporind marjele de profit). În schimb, într-o clădire de birouri sau într-un spațiu comercial, chiriile sunt fixate în contracte pe termen lung și nu pot fi modificate cu ușurință până la reînnoirea contractului. Chiriile rezidențiale se pot ajusta anual (pe baza inflației sau a pieței locale), dar nu pot reacționa de la o săptămână la alta. Astfel, hotelul are potențialul de a obține randamente mai mari pe termen lung, deoarece poate capta imediat creșterile cererii de pe piață.

Optimizarea gradului de ocupare: Deși rata de ocupare a unui hotel variază (poate fi de 60% într-o lună și de 80% în următoarea), un management eficient poate optimiza acest indicator prin strategii de vânzări și marketing. Important este ca un hotel să aibă o rată de ocupare ridicată dacă există cerere - camerele pot fi vândute în fiecare zi, spre deosebire de un apartament care, dacă rămâne nelocuit, stă gol o lună sau mai mult fără niciun venit. Un hotel bine poziționat poate atinge o rată medie anuală de ocupare de, să zicem, 70-80%, ceea ce înseamnă o rentabilitate continuă a activului. În cazul proprietăților rezidențiale, există riscul ca spațiile să rămână neocupate între chiriași, iar în cazul birourilor poate dura luni de zile până la găsirea unui nou client pentru un etaj vacant. Hotelurile minimizează acest "timp mort" prin cererea pe termen scurt și prin atragerea constantă de noi clienți.

Flexibilitate în utilizare și adaptare: un hotel poate fi considerat o formă de proprietate imobiliară flexibilă. Spațiile interioare pot fi reconfigurate relativ ușor - dacă piața necesită mai multe săli de conferințe și mai puține camere, unele etaje de cazare pot fi transformate în spații pentru evenimente sau birouri de coworking, dar există și metode de transformare a unei camere fără a atinge structura arhitecturală (pat retractabil, mobilier detașabil etc.). Dacă destinația are mulți turiști tineri, hotelul poate adăuga o zonă de socializare sau divertisment; dacă cererea pentru wellness crește, se poate înființa un SPA modern. În plus, conceptul de hotel poate fi schimbat prin rebranding sau reproiectare: o pensiune de 3 stele poate fi transformată (aici vorbim despre "conversie") într-un hotel boutique de 4 stele prin renovare și schimbarea publicului țintă. În comparație, o clădire de apartamente are o destinație fixă (locuință) și este mai greu de transformat pentru o altă utilizare fără investiții majore, iar un spațiu comercial dintr-un mall nu poate deveni altceva peste noapte. Această adaptabilitate face ca investițiile hoteliere să fie mai rezistente la schimbările pieței - hotelul își poate schimba "personalitatea" în funcție de cerere.

Valoarea de piață determinată de marcă și poziție: În sectorul hotelier, asocierea cu un lanț cunoscut (Marriott, Accor, IHG, Hyatt, Hilton, Aman, Peninsula, Mandarin Oriental, Rosewood, Jumeirah etc.) sau recenziile excelente pot crește substanțial valoarea proprietății. Un hotel de marcă într-o locație centrală devine un activ de prestigiu, numit uneori "activ trofeu", care își menține valoarea și atrage cumpărători dacă doriți să vindeți. În schimb, un spațiu de birouri depinde mai mult de piața imobiliară locală și de economia regională și nu are același factor de prestigiu internațional. Hotelurile beneficiază, de asemenea, de tendințele turistice: dacă un oraș devine mai popular, hotelurile vor fi primele care vor simți creșterea cererii, spre deosebire de segmentul birourilor, care nu beneficiază direct de creșterea fluxului turistic. Acestea sunt doar câteva dintre concluziile summitului INVEST 2024 și, pentru a le putea aprofunda, vom continua dezbaterile despre investițiile hoteliere la ediția din 19-20 noiembrie a acestui an (www.inv-est.eu).